Wann kann eine Immobilie bei hohen Zinsen funktionieren?
Ein höherer Zins schließt ein gutes Immobilieninvestment nicht aus. Er verkleinert aber den Betrag, der nach der Finanzierung übrig bleibt. Deshalb führen die nachhaltig erzielbare Miete, der vollständige Kaufaufwand und die laufenden Gebäudekosten. Erst danach lässt sich beurteilen, welche Tilgung und welche steuerliche Behandlung zum Vorhaben passen.
Eine Bruttomietrendite von beispielsweise 6,8 % und ein Darlehenszins von 6 % sind nicht direkt miteinander verrechenbar: Die Rendite bezieht sich auf den Kaufpreis und berücksichtigt keine Objektkosten; Zinsen fallen auf die Darlehenssumme an. Eigenkapital, Erwerbsnebenkosten und Tilgung verändern das Ergebnis zusätzlich. 6 % sind hier ein frei gewählter Belastungstest, keine Aussage über allgemein verfügbare Bankangebote.
Die laufende Rechnung vor Steuern
Vereinnahmte Nettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − eingeplante Instandhaltung und Mietausfälle − Zins − Tilgung = vereinfachter Liquiditätsüberschuss.
Rechnen Sie drei Varianten: heutige Ist-Miete, ein begründetes Soll-Szenario und einen Belastungsfall mit Ausfall, Reparatur oder höherem Anschlusszins. Eine noch freie Wohnung trägt erst ab dem tatsächlichen Mietbeginn zu den Einnahmen bei.
Zum Rechner Mietobjekt & Kapitaldienst → · Kapitaldienstfähigkeit verstehen
Niedrigere anfängliche Tilgung: mehr Luft, mehr Restschuld.
Eine geringere anfängliche Tilgung reduziert bei sonst gleichen Konditionen die monatliche Kreditrate. Das kann Raum für Gebäudereserven schaffen. Die Bank muss die Tilgung allerdings anbieten oder eine Änderung vertraglich zulassen. Gleichzeitig sinkt die Restschuld langsamer; bei der Anschlussfinanzierung ist mehr Kapital neu zu finanzieren.
Modellrechnung: 500.000 € Darlehen, 5 % jährlicher Sollzins, zehn Jahre konstanter Zinssatz, nachschüssige Monatsraten, keine Gebühren und Sondertilgungen. Alle Werte sind Annahmen, kein Finanzierungsangebot.
| Kennzahl | 1 % anfängliche Tilgung | 2 % anfängliche Tilgung |
|---|---|---|
| Monatliche Rate | 2.500,00 € | 2.916,67 € |
| Raten pro Jahr | 30.000 € | 35.000 € |
| Restschuld nach 120 Raten | 435.299,05 € | 370.598,10 € |
| Zinsen in zehn Jahren | 235.299,05 € | 220.598,10 € |
Die niedrigere Tilgung entlastet um 416,67 € pro Monat. Nach zehn Jahren verbleiben dafür 64.700,95 € mehr Restschuld. Der Unterschied umfasst 50.000 € geringere Ratenzahlungen und 14.700,95 € zusätzliche Zinsen. Eine mögliche Verzinsung angesparter Liquidität ist nicht gerechnet.
Rechenweg zur Restschuld
Monatszins r = 0,05 ÷ 12. Monatsrate A = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12, Zinssätze als Dezimalwerte. Nach n = 120 Monaten: Restschuld = Darlehen × (1 + r)n − A × ((1 + r)n − 1) ÷ r. Gerechnet mit ungerundeter Monatsrate; die angezeigte Rate ist gerundet.
Eine niedrige Tilgung ist eine bewusste Verschiebung der Rückzahlung. Sie passt nur, wenn Reserve, Haltedauer und spätere Entschuldung dazu passen. Prüfen Sie insbesondere die höhere Restschuld mit einem ungünstigeren Anschlusszins. Tilgung und Anschlusszins berechnen →
Grundlagen: Sparkasse: Tilgungsmechanik und Hansa-Wissen zu Annuität und Restschuld.
Kaufpreisaufteilung mit belastbaren Daten optimieren.
Abschreibbar ist bei einem vermieteten Objekt grundsätzlich der Gebäudeanteil; Grund und Boden werden nicht abgenutzt. Die Aufteilung muss daher die tatsächlichen Wertverhältnisse abbilden. Eine vertragliche Quote kann maßgeblich sein, wenn sie wirtschaftlich tragfähig ist. Ein möglichst hoher Wunschwert für das Gebäude genügt nicht. BFH, IX R 12/14.
Gute Ausgangsdaten sind Grundstücksgröße, maßgeblicher Bodenrichtwert mit seinen Merkmalen, belegte Wohn- und Nutzflächen, Gebäudezustand und tatsächliche Nutzung. Fehler oder pauschale Eingaben können zu einer unpassenden Aufteilung führen. Optimieren bedeutet hier, die richtigen Daten und ein zum Objekt passendes Bewertungsverfahren zu verwenden.
Der BFH hat 2025 auch für eine denkmalgeschützte Immobilie bestätigt, dass Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis dieser Werte aufzuteilen sind. Ein Ertragswertverfahren kann dafür geeignet sein; daraus folgt kein beliebiger Gebäudeanteil und kein pauschaler Bodenwert von null. BFH, IX R 26/24 vom 07.10.2025.
Klären Sie die Aufteilung möglichst vor der Beurkundung mit Steuerberatung und gegebenenfalls Sachverständigen. Erwerbsnebenkosten gehören ebenfalls in die steuerlich korrekte Anschaffungskostenrechnung. Gesamten Kaufaufwand zunächst berechnen →
Wann kann ein Gutachten die Abschreibung erhöhen?
Für vermietete Wohngebäude beträgt die reguläre lineare AfA im Regelfall 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925, 2 % bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 und 3 % bei Fertigstellung ab 2023. Eine nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann einen höheren Abzug ermöglichen. Maßgeblich sind Fertigstellung, steuerliche Einordnung und konkrete Gebäudeverhältnisse. § 7 Abs. 4 EStG.
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten muss das konkrete Gebäude sachverständig untersuchen und die kürzere Dauer nachvollziehbar herleiten. Das Baujahr oder ein bloßer Modellwert allein genügen nicht. Der BFH lässt geeignete sachverständige Methoden zu, verlangt aber einen tragfähigen Nachweis im Einzelfall. BFH, IX R 14/23.
Das BMF hat sein Schreiben vom 22.02.2023 mit Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben. Daraus folgt keine automatische Anerkennung eines Gutachtens; die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer bleibt nachzuweisen. BMF: Aufhebung vom 01.12.2025.
Hypothetisches AfA-Beispiel, keine Berechnung für die angebotenen Häuser: Gerade erworbenes, vollständig vermietetes Gebäude mit regulär 2 % AfA, 600.000 € bestätigter Gebäude-AfA-Basis und einem vollen Abschreibungsjahr. Werden 25 Jahre tatsächliche Restnutzungsdauer steuerlich anerkannt, entsprechen diese 4 % jährlich.
Die zusätzliche Abschreibung beträgt im Beispiel 12.000 € pro Jahr. Bei einem nur angenommenen konstanten Grenzsteuersatz von 42 % und vollständiger steuerlicher Nutzbarkeit ergibt das rechnerisch 5.040 € weniger Einkommensteuer im betrachteten Jahr. Das ist zusätzliche steuerliche Entlastung, keine höhere Miete und kein garantierter monatlicher Zahlungseingang.
Für eine belastbare Entscheidung gehören Gutachterkosten, Beratung, der tatsächliche Steuersatz, nutzbare Veranlagungsjahre und spätere Steuerfolgen dazu. Bei einem schon länger gehaltenen Gebäude sind bisherige Abschreibung und verbleibendes AfA-Volumen gesondert zu berücksichtigen.
Objektbezug: Die Huldastraße 36 wird mit Baujahr 1920 angeboten, die Liegnitzer Straße 1 mit 1934. Bei entsprechend nachgewiesener Fertigstellung unterscheiden sich damit die regulären Sätze (2,5 % beziehungsweise 2 %). Für keines der beiden Häuser wird hier eine anerkannte kürzere Nutzungsdauer oder eine bestätigte steuerliche Kaufpreisaufteilung zugesagt.
Andere Vermietungsmodelle nach Nettoertrag beurteilen.
Ein besser passendes Vermietungsangebot kann die Wirtschaftlichkeit verändern. Prüfen Sie zunächst die Nachfrage am konkreten Standort und die zusätzliche Arbeit. Ein höherer Preis pro Nacht oder Zimmer ist noch kein höherer Jahresüberschuss.
| Modell | Was zu prüfen ist | Zusätzliche Kosten und Grenzen |
|---|---|---|
| Unmöblierte Dauervermietung | Wohnungsgröße, Gesamtmiete, Zustand und langfristige Nachfrage. | Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfälle und bestehende Verträge. |
| Möbliertes Wohnen | Konkrete Nachfrage nach bezugsfertigem Wohnraum. | Einrichtung, Ersatzbeschaffung, häufigere Übergaben; Möblierung hebt Mieterschutz nicht pauschal auf. |
| WG oder Zimmervermietung | Grundriss, gemeinschaftliche Flächen, Erreichbarkeit und Vertragsgestaltung. | Verwaltungsaufwand, Wechsel, Verschleiß und baurechtliche Eignung. |
| Kurzzeitvermietung | Belegbare Auslastung, saisonale Nachfrage und zulässige Nutzung. | Reinigung, Plattformkosten, Leerzeiten, Ausstattung, Steuern und Genehmigungen. |
Bestehende Mietverhältnisse und gesetzliche Rechte bleiben maßgeblich. Ein Vertrag mit der Überschrift „möbliert“ oder „auf Zeit“ schafft keine automatische Ausnahme von zwingendem Mieterschutz. § 549 BGB.
Für Wuppertal konkret: Die Stadtverwaltung bezeichnet die Umnutzung einer genehmigten Wohnung zu einem Airbnb-artigen Kurzzeitobjekt in ihrer Antwort vom 04.09.2026 als genehmigungspflichtige Maßnahme. Vor Umbau oder Vermarktung ist deshalb die Nutzungszulässigkeit mit der Bauaufsicht zu klären. Stadt Wuppertal, VO/1092/26, S. 2.
Für die beiden hier angebotenen Häuser ist keines dieser alternativen Modelle als genehmigt oder wirtschaftlich nachgewiesen angesetzt. Die ausgewiesenen Mietrenditen beruhen auf dem erläuterten bisherigen Mietmodell.
Sanierung, Steuern und Verkauf zusammen denken.
Die Liquiditätsrechnung und die steuerliche Gewinnermittlung unterscheiden sich. Tilgung verbraucht Liquidität, ist aber kein laufender steuerlicher Aufwand. AfA senkt unter den Voraussetzungen den steuerpflichtigen Ertrag, ohne im betreffenden Jahr eine entsprechende neue Zahlung auszulösen. Eine eingeplante Instandhaltungsreserve ist ebenfalls nicht allein durch das Zurücklegen von Geld steuerlich abziehbar.
Bei Renovierungen kurz nach dem Kauf ist die 15-%-Regel wichtig: Übersteigen relevante Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sie grundsätzlich zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Dann wirken die erfassten Aufwendungen über die AfA; betroffen ist nicht nur der übersteigende Teil. Unterhalb der Grenze ist ein Sofortabzug ebenfalls nicht automatisch gesichert. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG und § 9 Abs. 5 EStG.
Bei einem steuerpflichtigen privaten Immobilienverkauf nach § 23 EStG mindert zuvor abgezogene AfA die für die Gewinnermittlung anzusetzenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Dadurch kann der Veräußerungsgewinn höher ausfallen. Für Betriebsvermögen und Gesellschaften gelten andere Prüfungen. Die persönliche Haltedauer und Eigentümerstruktur gehören deshalb zur Entscheidung. § 23 Abs. 3 EStG.
Die sinnvolle Reihenfolge ist: Objekt wirtschaftlich rechnen, Finanzierung und Reserve festlegen, steuerliche Werte nachweisen, die Gesamtwirkung mit der Steuerberatung prüfen. Steuerliche Effekte werden in einer eigenen Spalte ergänzt; sie sollten einen schwachen laufenden Betrieb nicht verdecken.
Mit eigenen Annahmen weiterrechnen.
Laufender Überschuss
Miete, Objektkosten und Kapitaldienst vergleichen.
Cashflow-Rechner →Restschuld und Anschlusszins
Tilgungsvarianten und spätere Belastung prüfen.
Tilgungsrechner →Vollständiger Kapitaleinsatz
Kaufnebenkosten und eigene Mittel zusammenführen.
Kaufkosten-Rechner →Standort Wuppertal
Nachfrage, Einkommen, Wohnungsbestand und Pendlerdaten einordnen.
Zur Standortanalyse →Die verlinkten Rechner ersetzen keine individuelle Finanzierung oder Steuerberechnung. Verwenden Sie eigene Angebote, bestätigte Mieten und realistische Kosten; Soll-Mieten separat prüfen.
Aktuelle Wuppertaler Angebote.
Liegnitzer Straße 1
709.000 € Kaufpreis · 6,81 % Soll-Bruttomietrendite
Ist: 5,88 %. Soll setzt Neuvermietung der freien Liegnitzer-Wohnung zu 550 € kalt/Monat voraus. Vor Erwerbsnebenkosten und allen laufenden Kosten.
Objekt und Mietbasis ansehen →Huldastraße 36
729.000 € Kaufpreis · 6,69 % Ist = Soll-Bruttomietrendite
Alle acht Wohnungen und sechs Garagen laut bestätigtem Stand vermietet. Vor Erwerbsnebenkosten und allen laufenden Kosten.
Objekt und Mietbasis ansehen →Immobilienpaket Wuppertal
1.420.000 € Kaufpreis · 6,84 % Soll-Bruttomietrendite
Ist: 6,37 %. Soll setzt Neuvermietung der freien Liegnitzer-Wohnung zu 550 € kalt/Monat voraus. Vor Erwerbsnebenkosten und allen laufenden Kosten.
Objekt und Mietbasis ansehen →Was Anleger dazu wissen möchten.
Sind 6 % Bruttomietrendite bei 6 % Darlehenszins ausreichend?
Das lässt sich aus den beiden Prozentwerten nicht ableiten. Kaufpreis und Darlehenssumme sind unterschiedliche Bezugsgrößen. Zusätzlich wirken Erwerbsnebenkosten, Objektkosten, Eigenkapital und Tilgung. Entscheidend ist die vollständige Liquiditätsrechnung.
Ist eine anfängliche Tilgung von 1 % sinnvoll?
Sie kann die laufende Rate reduzieren, führt bei sonst gleichen Bedingungen aber zu mehr Restschuld und höheren Zinszahlungen. Ob sie passt, hängt von Bankangebot, Reserven, Haltedauer und dem Plan zur späteren Entschuldung ab.
Erhöht ein Restnutzungsdauer-Gutachten automatisch die AfA?
Nein. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer muss sachverständig am konkreten Gebäude nachgewiesen und steuerlich anerkannt werden. Die Begutachtung allein ist keine Erfolgsgarantie.
Kann ich den Gebäudeanteil am Kaufpreis frei wählen?
Die Aufteilung muss die tatsächlichen Wertverhältnisse von Gebäude und Grund und Boden abbilden. Gute Unterlagen und ein geeignetes Bewertungsverfahren führen; eine Wunschquote genügt nicht.
Allgemeine Orientierung für Ihre Prüfung.
Redaktion und Quellenprüfung: 20.10.2026. Die Beispiele beschreiben vereinfachte Modelle für vermietete Immobilien in Deutschland. Sie sind keine persönliche Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung und keine Renditezusage. Steuerliche Ergebnisse hängen unter anderem von Eigentümerstruktur, Nutzung, Zeitraum und individueller Verrechnungsmöglichkeit ab.
Die verlinkten Gesetze, Urteile und kommunalen Quellen ermöglichen die Prüfung der Aussagen. Vor einer konkreten Gestaltung sind aktueller Rechtsstand und Einzelfall durch die zuständigen Fachleute zu prüfen. Redaktionelle Wiedervorlage spätestens 31.01.2027 oder bei einer relevanten Rechtsänderung.